🏙️외국인 부동산 투자 ‘실거주 요건’ 도입: 기존 제도와 달라진 점, 문제점, 국민에게 유리할까?

외국인 부동산 투자 ‘실거주 요건’ 도입

외국인 부동산 투자 ‘실거주 요건’ 도입: 기존 제도와 달라진 점, 문제점, 국민에게 유리할까?

2025년 8월 26일 시행｜서울·경기·인천 중심 ‘외국인 토지거래허가구역’ + 4개월 내 입주·2년 실거주 의무

• 핵심 : 수도권(서울 전역 + 경기 23개 시·군 + 인천 7개 구)에서 비거주 외국인은 사전 허가 없이는 주택을 살 수 없고, 4개월 내 입주·2년 실거주해야 함.
• 기간 : 2025.08.26 ~ 2026.08.25(1년) ※ 시장 상황에 따라 연장 검토
• 제재 : 실거주 의무 위반 시 이행강제금(최대 취득가 10%) 및 허가 취소 가능.

1. 왜 바뀌었나
2. 기존 제도
3. 변화된 제도(2025.8.26~)
4. 한눈에 비교표
5. 문제점·쟁점
6. 국민에게 유리한가?
7. FAQ
8. 3줄 요약 & 체크리스트
9. 근거 자료

1) 왜 바뀌었나

외국인의 비거주 상태 고가 주택 매입과 현금 거래 증가에 따른 시장 왜곡·역차별 논란이 커졌습니다. 정부는 수도권 중심의 외국인 거래 급증을 근거로 ‘허가제 + 실거주’ 카드를 꺼냈습니다.

2) 기존 제도(과거)

• 신고 중심 : 외국인은 주택 취득 후 일정 기간 이내 사후 신고가 일반적.
• 실거주 요건 無 : 거주 의무나 사전 허가 요건이 없었음.
• 규제 범위 제한 : 일부 토지거래허가구역을 제외하면 주택 거래 제한이 느슨했음.

3) 변화된 제도(2025.08.26~ 시행)

• 대상 지역 확대 : 서울 전역, 경기 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정(오피스텔 제외).
• 사전 허가 : 외국인은 계약 전 관할 지자체에 허가 신청(자금조달 계획·증빙, 해외 자금 출처, 체류자격(비자) 등 제출).
• 실거주 의무 : 허가 후 4개월 내 입주, 2년 연속 실거주해야 함.
• 제재 강화 : 위반 시 이행강제금(취득가의 최대 10%) 및 허가 취소 가능.
• 기간 : 기본 1년(’25.08.26~’26.08.25), 필요 시 연장 검토.

※ 경기도(양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 제외 23곳), 인천(동구·강화군·옹진군 제외 7곳)

4) 한눈에 비교표

항목	기존 제도	변화된 제도(2025.8.26~)
거래 방식	사후 신고 중심	사전 허가 + 심사(자금·체류계획)
실거주 요건	없음	4개월 내 입주 + 2년 실거주
위반 시 제재	상대적으로 약함	이행강제금(최대 취득가 10%) + 허가 취소
대상 지역	일부 지역 제한	수도권 광범위(서울 전역, 경기 23, 인천 7)
정책 목적	시장 안정 보조	투기 억제·형평성 확보·주거 안정

 

5) 문제점·쟁점

• 실효성·단속 : 실거주 여부를 어떻게 상시 확인할지(현장점검·전기·수도 사용량 등) 구체 프로토콜이 관건.
• 행정 부담 : 허가 심사·사후 점검으로 지자체·중앙부처 행정비용 증가 가능.
• 투자 위축 : 순수 투자 목적 외국인 수요 감소로 일부 지역 개발·자본 유입 둔화 우려.
• 형평성 개선 : 내국인만 대출·보유 규제가 강했던 역차별 논란 해소 측면.
• 풍선효과 : 수도권 외 비허가 지역 또는 오피스텔로 수요 이동 가능성.

6) 우리나라 국민 입장에서 유리한가?

단기에는 외국인의 투기성 수요를 억제해 가격 상승 압력 완화, 형평성 회복 효과가 기대됩니다. 다만 중장기에는 투자 유치·개발 속도에 영향이 있을 수 있어, 정밀 단속체계(실거주 입증 기준 명확화, 위반 패턴 분석)와 예외·완화 규정(실제로 거주·일하는 외국인 보호)의 균형이 필요합니다.

7) FAQ

Q. 언제부터 적용되나요?

2025년 8월 26일부터 1년간(기본) 시행됩니다. 필요 시 연장 검토.

Q. ‘2년 실거주’는 어떻게 계산?

허가 후 4개월 내 입주해 연속으로 2년 거주해야 하며, 위반 시 이행강제금·허가 취소 가능.

Q. 대상 주택은?

등기부상 토지면적 6㎡ 이상 모든 형태의 주택(오피스텔 제외). 허가구역 내 거래는 사전 허가 필수.

Q. 어떤 서류가 필요한가요?

자금조달계획서 및 증빙, 해외자금 출처, 체류자격(비자), 실거주 계획 등. 구체 서류는 관할 지자체 공고를 확인하세요.

8) 3줄 요약 & 체크리스트

1. 외국인 주택 매입은 수도권 대부분에서 사전 허가 + 2년 실거주가 없으면 불가.
2. 실거주 위반 시 최대 10% 이행강제금 및 허가 취소 가능.
3. 국민 관점에선 단기 가격 안정·형평성 개선 기대, 장기 투자 유치 균형 필요.

[체크리스트]

• 허가구역 해당 여부 확인(서울 전역/경기 23/인천 7)
• 계약 전 허가 신청(자금·비자·실거주 계획 준비)
• 허가 후 4개월 내 전입 → 2년 연속 거주

관련 시리즈 읽기 : [부동산 정책 시리즈 모아보기] · [청년·부모 주거 지원 총정리]

정책 시행 후 보완지침·예외 규정이 나오면 본문을 즉시 업데이트합니다.

자료·출처

• 대한민국 정책브리핑(국토부) : 외국인, 실거주 안하면 수도권 주택 구입 불가…26일부터(정책 뉴스, 브리핑)
• 뉴시스·조선일보·전자신문·시사저널·헤럴드경제 등 주요 보도

키워드: 외국인 부동산 투자, 외국인 실거주 요건, 외국인 토지거래허가구역, 서울 전역 허가제, 2년 실거주, 4개월 내 입주, 이행강제금, 해외자금 출처, 비거주 외국인 제한